Chương trình Golden Visa Hy Lạp đã bước vào giai đoạn quản lý chặt chẽ với những thay đổi pháp lý quan trọng. Nhiều nhà đầu tư gặp rủi ro thu hồi thẻ cư trú do vi phạm quy định cho thuê hoặc khai báo nghĩa vụ thuế không chính xác. Bài viết dưới đây cập nhật các quy định pháp lý mới nhất để giúp nhà đầu tư vận hành tài sản an toàn và bền vững.
Các hình thức cho thuê được phép và bị hạn chế theo luật mới
Theo Luật 5100/2024 và các văn bản hướng dẫn vận hành, chính phủ Hy Lạp đã ban hành quy định nghiêm ngặt nhằm phân định rõ mục đích sử dụng bất động sản Golden Visa:
- Cấm tuyệt đối cho thuê ngắn hạn (Short-term rental): Bất động sản mua để cấp Golden Visa không được phép đăng ký vận hành trên các nền tảng lưu trú ngắn hạn như Airbnb, Booking.com hoặc Tripadvisor. Cơ quan Quản lý Doanh thu Công Hy Lạp (AADE) đang kết nối dữ liệu trực tiếp để phát hiện các trường hợp vi phạm.
- Cho phép cho thuê dài hạn (Long-term rental): Nhà đầu tư được phép cho thuê tài sản để ở theo hợp đồng dài hạn (thường từ 1 năm trở lên). Hình thức này giúp tạo dòng tiền ổn định mà vẫn đảm bảo tính tuân thủ pháp luật.
- Hạn chế đăng ký trụ sở doanh nghiệp: Bất động sản Golden Visa không được sử dụng làm văn phòng đại diện hoặc trụ sở hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp, trừ khi tài sản thuộc diện chuyển đổi công năng từ thương mại sang ở đã hoàn tất thủ tục.
Nghĩa vụ khai báo hợp đồng cho thuê với cơ quan chức năng Hy Lạp
Khi phát sinh giao dịch cho thuê dài hạn, chủ sở hữu Golden Visa bắt buộc phải tuân thủ quy trình khai báo minh bạch với cơ quan quản lý thuế:
- Đăng ký hợp đồng lên hệ thống AADE: Hợp đồng cho thuê phải được tải lên cổng thông tin điện tử của Cơ quan Quản lý Doanh thu Công Hy Lạp (AADE) trong thời hạn quy định kể từ ngày ký.
- Khai báo thuế thu nhập từ cho thuê (Rental Income Tax): Toàn bộ khoản thu nhập phát sinh từ việc cho thuê bất động sản tại Hy Lạp phải thực hiện khai báo thuế hàng năm theo biểu thuế lũy tiến dành cho cá nhân.
- Nộp thuế tài sản hàng năm (ENFIA): Bên cạnh thuế thu nhập, chủ sở hữu có nghĩa vụ hoàn thành thuế tài sản ENFIA đúng hạn để duy trì hồ sơ pháp lý sạch.
Những lưu ý để không làm ảnh hưởng đến quyền duy trì thẻ xanh
Tấm thẻ thường trú (Golden Visa) có thời hạn 5 năm và được gia hạn vô thời hạn với điều kiện nhà đầu tư giữ vững quyền sở hữu tài sản và tuân thủ pháp luật. Để tránh nguy cơ bị hủy bỏ hoặc từ chối gia hạn thẻ cư trú, nhà đầu tư cần lưu ý:
- Mức phạt nghiêm khắc cho vi phạm cho thuê ngắn hạn: Nếu bị phát hiện cho thuê tài sản qua nền tảng ngắn hạn (Airbnb), nhà đầu tư sẽ đối mặt với phạt hành chính tiền mặt đợt đầu lên tới 50.000 EUR và nguy cơ bị thu hồi thẻ xanh.
- Tránh phát sinh nợ thuế: Nợ đọng thuế thu nhập hoặc thuế ENFIA tại Hy Lạp sẽ tạo vết đen trong hồ sơ di trú, dẫn đến việc bị tạm dừng xét duyệt gia hạn thẻ.
- Duy trì quyền sở hữu liên tục: Tài sản không được chuyển nhượng hoặc cầm cố thế chấp làm mất quyền sở hữu trong suốt thời gian nắm giữ thẻ xanh.
RIT Group tư vấn pháp lý an toàn cho chủ sở hữu
Việc quản lý tài sản từ xa tại Châu Âu đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về hệ thống pháp luật địa phương cùng năng lực xử lý hồ sơ tài chính phức tạp. RIT Immigration Group khẳng định vị thế là đơn vị tư vấn uy tín hàng đầu, mang đến giải pháp toàn diện cho nhà đầu tư:
- Thẩm định cấu trúc pháp lý tài sản: Đội ngũ chuyên gia và luật sư đối tác tại Hy Lạp trực tiếp rà soát tính pháp lý của hợp đồng mua bán, đảm bảo tài sản đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp và duy trì Golden Visa.
- Quản lý & vận hành cho thuê an toàn: RIT Group hỗ trợ nhà đầu tư thiết lập quy trình cho thuê dài hạn chuẩn mực, soạn thảo hợp đồng cho thuê đúng luật và đại diện thực hiện các thủ tục khai báo thuế AADE minh bạch.
- Tối ưu hóa hồ sơ chứng minh dòng tiền: Hỗ trợ xử lý các phương án chứng minh tài chính, dòng tiền đầu tư và thu nhập từ cho thuê một cách mạch lạc, an toàn tuyệt đối.
- Đồng hành trọn đời: Hỗ trợ chủ sở hữu theo dõi nghĩa vụ thuế hàng năm, nộp thuế ENFIA và thực hiện thủ tục gia hạn thẻ xanh định kỳ 5 năm mượt mà.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Hỏi: Thu nhập từ cho thuê bất động sản Golden Visa Hy Lạp bị tính thuế như thế nào?
Thu nhập cho thuê tài sản tại Hy Lạp áp dụng mức thuế lũy tiến: 15% cho khoản thu nhập đến 12.000 EUR/năm; 35% cho phần thu nhập từ 12.001 EUR đến 35.000 EUR/năm; và 45% cho phần thu nhập vượt trên 35.000 EUR/năm.
Hỏi: Tôi có thể vừa ở vừa cho thuê một phần bất động sản Golden Visa không?
Có, nếu bất động sản đáp ứng điều kiện cho thuê dài hạn (tối thiểu 1 năm) và không đưa lên các nền tảng cho thuê ngắn hạn. Tuy nhiên, hợp đồng cho thuê phần không gian đó vẫn phải đăng ký đầy đủ trên hệ thống AADE.
Hỏi: Nếu ủy quyền cho bên thứ ba quản lý tài sản, họ có được tự ý đưa lên Airbnb không?
Không. Nhà đầu tư là người chịu trách nhiệm pháp lý cao nhất đối với thẻ cư trú của mình. Do đó, trong hợp đồng ủy quyền quản lý tài sản, chủ sở hữu cần quy định rõ điều khoản cấm vận hành short-term rental để tránh rủi ro bị thu hồi Golden Visa do sai phạm của đơn vị quản lý.
7 năm trước, mình bắt đầu hành trình này với một niềm tin duy nhất: Định cư không chỉ là thay đổi nơi ở, mà là mở ra tương lai cho cả một thế hệ. Với hơn 7 năm kinh nghiệm thực chiến và hiện là cộng sự tại RIT Immigration Group, mình đã đồng hành cùng hàng trăm gia đình hiện thực hóa giấc mơ Mỹ. Không có hồ sơ nào là giống nhau, và mình ở đây để giúp bạn tìm thấy lối đi an toàn, minh bạch và tối ưu nhất.
Tận tâm, thấu hiểu và trách nhiệm – đó là cách mình bảo vệ giấc mơ của bạn.
