Mua nhà ở Đức và những điều cần biết

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, giấc mơ mua nhà ở Đức không còn là điều xa vời đối với nhiều người Việt Nam. Quyết định mua bất động sản tại một trong những nền kinh tế hàng đầu châu Âu không chỉ đánh dấu một cột mốc quan trọng trong cuộc sống mà còn mở ra những cơ hội đầu tư và định cư đầy hứa hẹn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Đức với những đặc thù riêng biệt về luật pháp, tài chính và văn hóa đòi hỏi sự tìm hiểu kỹ lưỡng và chiến lược rõ ràng.

Hiểu được những băn khoăn đó, RIT Immigration Group tự hào là đối tác tin cậy, đồng hành cùng bạn trên mọi bước đường, từ việc tìm kiếm thông tin, tư vấn chuyên sâu đến hỗ trợ pháp lý, giúp bạn tự tin thực hiện ước mơ sở hữu bất động sản và ổn định cuộc sống tại Đức.

Tổng quan thị trường bất động sản trước khi mua nhà ở Đức

Thị trường bất động sản Đức nổi tiếng với sự ổn định và minh bạch, tuy nhiên những năm gần đây cũng chứng kiến nhiều biến động đáng chú ý. Giá nhà trung bình tại Đức hiện vào khoảng 3.500 EUR/m² theo số liệu của Eurostat. Điều đáng nói là, mặc dù giá mua nhà có xu hướng giảm nhẹ, tổng chi phí sở hữu nhà ở Đức lại tăng lên đáng kể do sự gia tăng của lãi suất vay ngân hàng, khiến việc tiếp cận nhà ở trở nên đắt đỏ hơn.

Phân bố giá nhà có sự khác biệt rõ rệt giữa các vùng. Các thành phố lớn và đắt đỏ nhất bao gồm Munich (có thể lên tới 7.000-10.000 EUR/m²), Frankfurt (5.000-7.500 EUR/m²) và Stuttgart. Các thành phố như Berlin (4.500-6.000 EUR/m²) và Hamburg (4.500-6.500 EUR/m²) cũng duy trì mức giá cao. Ngược lại, ở các thành phố nhỏ và vùng nông thôn, bạn có thể tìm thấy những ngôi nhà với giá phải chăng hơn đáng kể, dao động từ 1.500-3.000 EUR/m², phù hợp với những ngân sách hạn chế hơn. Giá nhà ở Đức bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố then chốt như vị trí (gần trung tâm, giao thông thuận tiện, gần tiện ích và trường học), diện tích, tiện nghi, tình trạng và chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng khu vực, cũng như quy luật cung cầu của thị trường.

>> Xem thêm: Thuế thu nhập ở Đức

Một điểm đặc trưng của Đức là văn hóa thuê nhà rất phổ biến, với tỷ lệ người thuê nhà lên đến khoảng 52.4% vào năm 2023. Điều này xuất phát từ hệ thống luật pháp bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ, mang lại sự linh hoạt cao trong công việc và cuộc sống. Hơn nữa, tổng chi phí sở hữu nhà ở Đức nhiều khi không hề rẻ hơn so với việc thuê, khiến nhiều người lựa chọn phương án thuê để tối ưu hóa tài chính cá nhân.

Điều kiện và đối tượng mua nhà ở Đức

Một trong những câu hỏi thường gặp nhất là liệu người nước ngoài có được mua nhà ở Đức không. Tin vui là bạn hoàn toàn có thể sở hữu bất động sản tại Đức mà không cần phải là công dân nước này. Công dân Việt Nam, dù đang sinh sống tại Đức hay ở quốc gia khác, đều có quyền mua nhà.

Tuy nhiên, điều kiện quan trọng nhất là bạn cần chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và nguồn gốc minh bạch của số tiền đó (hay còn gọi là “tiền sạch”). Ngân hàng tại Đức thường yêu cầu một khoản tiền trả trước (tiền đặt cọc) từ 20-30% giá trị bất động sản. Khả năng vay vốn và mức lãi suất sẽ được ngân hàng đánh giá kỹ lưỡng dựa trên thu nhập hàng tháng ổn định, tài sản thế chấp và đặc biệt là uy tín tín dụng của bạn (Schufa) – một hệ thống đánh giá độ tin cậy tài chính cá nhân rất quan trọng tại Đức. Người tự kinh doanh hoặc hành nghề tự do có thể gặp một số thách thức hơn và có thể phải chịu lãi suất cao hơn so với người làm công ăn lương có lịch sử tín dụng rõ ràng. Mục đích mua nhà (để ở, cho thuê, hay để đầu tư bán lại) cũng sẽ ảnh hưởng đến loại hình và địa điểm bất động sản mà bạn nên lựa chọn.

Quy trình và các bước mua nhà ở Đức

Để mua nhà ở Đức một cách suôn sẻ, bạn cần nắm rõ quy trình gồm các bước tỉ mỉ sau:

1, Nghiên cứu thị trường và xác định nhu cầu, ngân sách: Đây là bước khởi đầu quan trọng nhất. Bạn cần dành thời gian tìm hiểu sâu về các khu vực tiềm năng, loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu của mình (căn hộ, nhà riêng, nhà phố) và xác định rõ ràng khả năng tài chính cũng như ngân sách tối đa có thể chi trả.

2, Tìm kiếm nhà: Có nhiều kênh để tìm kiếm bất động sản. Các trang web chuyên dụng như Immobilienscout24, Immowelt, hay Immonet là những công cụ hữu ích. Bạn cũng có thể tham gia các buổi triển lãm bất động sản hoặc tìm đến sự hỗ vấn từ các công ty môi giới chuyên nghiệp để có được những lựa chọn phù hợp nhất.

3, Lựa chọn địa điểm phù hợp: Vị trí là yếu tố then chốt quyết định giá trị và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản. Ưu tiên những khu vực có giao thông thuận tiện, gần trung tâm, đầy đủ tiện ích như trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên. Đồng thời, nên kiểm tra tại Sở Xây dựng (Bauamt/Bauaufsichtsbehörde) về các dự án quy hoạch hoặc phát triển trong khu vực để tránh những bất ngờ không mong muốn trong tương lai.

4, Kiểm tra chất lượng và giá trị ngôi nhà: Đây là một bước cực kỳ quan trọng và không nên bỏ qua. Bạn nên thuê một “Gutachter” (chuyên gia thẩm định độc lập) để đánh giá chi tiết tình trạng hiện tại và giá trị thực của căn nhà. Chi phí cho dịch vụ này thường dao động khoảng 2.000-3.000 EUR nhưng sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro lớn. Đảm bảo rằng mọi phần của căn nhà đều có giấy phép xây dựng hợp lệ. Nếu mua căn hộ, hãy trò chuyện với những người hàng xóm để nắm rõ hơn về cộng đồng và các quy định chung của tòa nhà.

5, Đo diện tích nhà: Để đảm bảo sự minh bạch và chính xác, đặc biệt nếu giá nhà được tính theo mét vuông, bạn nên yêu cầu đo đạc lại diện tích và đảm bảo thông tin này được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng.

6, Thủ tục pháp lý và hợp đồng: Tại Đức, hợp đồng mua bán bất động sản bắt buộc phải được công chứng bởi Notar (công chứng viên) để có giá trị pháp lý. Quá trình này khá phức tạp và yêu cầu sự chính xác cao. Sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Các loại chi phí khi mua nhà ở Đức

Ngoài giá mua thực tế của ngôi nhà, bạn cần dự trù một số chi phí phát sinh khi mua nhà ở Đức. Tổng cộng các khoản phí này có thể lên tới khoảng 10-13% giá trị bất động sản, một con số không nhỏ cần được tính toán kỹ lưỡng vào ngân sách của bạn.

Chi phí ban đầu:

• Phí công chứng (Notar): Đây là khoản phí bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý, thường dao động khoảng 1-2% giá trị ngôi nhà.
• Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbssteuer): Khoản thuế này chỉ phải trả một lần khi mua nhà và không liên quan đến thuế đất hàng tháng. Mức thuế khác nhau tùy thuộc vào từng bang, ví dụ: Berlin và Hessen là 6%, Hamburg 4.5%, Bayern 3.5%.
• Phí môi giới (Makler): Nếu bạn sử dụng dịch vụ của một công ty môi giới, khoản phí này thường là khoảng 3-7% giá trị ngôi nhà, tùy thuộc vào khu vực và đơn vị môi giới.
• Phí đăng ký đất đai: Khoảng 0.5% giá trị ngôi nhà, để ghi nhận quyền sở hữu của bạn vào sổ địa chính.

Chi phí định kỳ hàng tháng/năm (sau khi mua nhà):

• Thuế đất (Grundsteuer): Khoản thuế này phải đóng định kỳ hàng tháng hoặc hàng năm.
• Phí bảo hiểm nhà: Bảo hiểm bắt buộc để bảo vệ tài sản của bạn khỏi các rủi ro như hỏa hoạn, lũ lụt.
• Các chi phí sinh hoạt cơ bản như điện, nước, gas, lò sưởi.
• Phí vệ sinh môi trường, đổ rác và các dịch vụ công cộng khác.
• Phí bảo trì: Nếu bạn mua căn hộ chung cư, bạn sẽ phải đóng góp vào quỹ bảo trì chung của tòa nhà (WEG – Wohnungseigentümergemeinschaft) để duy trì các khu vực chung.

>> Xem thêm: Chi phí sinh hoạt ở Đức

Lời khuyên khi mua nhà ở Đức

Để đảm bảo quá trình mua nhà ở Đức diễn ra suôn sẻ và đạt hiệu quả cao nhất, bạn cần nắm rõ những lời khuyên và lưu ý quan trọng sau:

• Rủi ro tín dụng khi vay ngân hàng: Việc vay nợ để mua nhà là rất phổ biến ở Đức. Tuy nhiên, áp lực trả gốc và lãi ngân hàng liên tục trong thời gian dài (thường là 20-30 năm) có thể gây áp lực tài chính lớn. Hãy cân nhắc kỹ khả năng chi trả của mình và lập kế hoạch tài chính dự phòng cho các trường hợp bất trắc như mất việc hoặc bệnh tật.
• “Sổ đỏ” ở Đức: Khác với hệ thống “sổ đỏ” quen thuộc ở Việt Nam, giấy tờ sở hữu nhà ở Đức không phải là một tờ giấy đơn lẻ mà là một tập hồ sơ dày, được lưu giữ tại tòa án cấp cao địa phương. Đặc biệt, nếu có khoản vay ngân hàng hoặc nhà đồng sở hữu, “sổ đỏ” này sẽ do tòa án giữ để đảm bảo quyền lợi các bên.
• Thuế lợi nhuận khi bán bất động sản: Nếu bạn bán bất động sản thứ hai trở đi và thời gian sở hữu chưa đủ 10 năm, bạn có thể phải chịu mức thuế lợi nhuận rất cao (lên tới 43% đối với cá nhân). Quy định này nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ bất động sản.
• Cân nhắc các hình thức đầu tư thay thế: Mặc dù mua nhà ở Đức để ở là một mục tiêu cá nhân đáng giá, bạn cũng nên tìm hiểu về các hình thức đầu tư khác như quỹ, cổ phiếu, trái phiếu, vốn có thể mang lại lợi nhuận cao hơn tùy thuộc vào mục tiêu tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Mua nhà cho thuê ở Đức cũng là một phương án đầu tư đáng cân nhắc về lợi ích thuế và dòng tiền ổn định.
• Tầm quan trọng của tư vấn chuyên nghiệp: Quá trình mua nhà ở Đức phức tạp với nhiều thủ tục pháp lý và yêu cầu kiến thức chuyên môn sâu. Việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia đáng tin cậy là vô cùng cần thiết. RIT Immigration Group luôn sẵn sàng cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu, đồng hành cùng bạn từ khâu tìm hiểu thông tin, thẩm định giá trị đến hoàn tất các thủ tục pháp lý, giúp bạn tự tin và an tâm trong mọi giao dịch.

Mua nhà ở Đức và cơ hội định cư

Nhiều người Việt Nam quan tâm liệu mua nhà ở Đức có giúp định cư Đức không. Thực tế, việc sở hữu bất động sản tại Đức không trực tiếp đảm bảo quyền định cư hoặc cấp thị thực dài hạn. Thị thực định cư thường được cấp dựa trên các kế hoạch lâu dài và cụ thể như mục đích học tập, tìm kiếm việc làm, thành lập doanh nghiệp, hoặc đoàn tụ gia đình.

Tuy nhiên, việc sở hữu nhà có thể được xem là một yếu tố tích cực trong hồ sơ xin định cư. Nó chứng minh khả năng tài chính ổn định và ý định gắn bó lâu dài với đất nước, từ đó giúp củng cố hồ sơ và tăng khả năng được chấp thuận. RIT Immigration Group chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ xin thị thực định cư. Chúng tôi sẽ giúp bạn xây dựng một hồ sơ mạnh mẽ, kết hợp mục tiêu sở hữu nhà với kế hoạch định cư tại Đức, tư vấn chi tiết về các yêu cầu pháp lý và tài chính để đảm bảo kế hoạch của bạn được thực hiện hiệu quả nhất.

Mua nhà ở Đức là một hành trình đầy hứa hẹn nhưng cũng không kém phần thách thức. Bằng cách chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, trang bị kiến thức pháp lý và tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia đáng tin cậy, bạn hoàn toàn có thể hiện thực hóa giấc mơ sở hữu một ngôi nhà tại đất nước này.

Để biết thêm thông tin chi tiết và được tư vấn cá nhân hóa về việc mua nhà và định cư tại Đức, bạn đừng ngần ngại liên hệ với RIT Immigration Group.